A befektető, aki több mint 700 bérbeadott ingatlannal rendelkezik

Dátum: 2011. március 22. 19:38

Egyik példaképem Mike Summey, ő az az aktív ingatlanbefektető és szerző, akinek a könyvei jelentős szerepet töltöttek be abban, hogy befektetői pályafutásom elején egyre nagyobb fókuszt helyezzek a bérbeadási célú ingatlanok vásárlására és ez ma sincs másként. Bár egy amerikai befektetőről van szó, a gondolatai és befektetési elvei megfizethetetlen értéket jelentek nekünk magyar befektetőknek is. A következő sorokban szeretnék egy kis betekintést adni számodra is Mike gondolkodásmódjába:

A következő sorokat írta: Mike Summey 

Hiába van sok ingatlanod, semmi hasznukat nem veszed, hacsak nem termelnek folyamatosan bevételt a számodra. Azt szeretnénk megtanítani, hogyan építs ki olyan bevételt, amely életed hátralévő részében folyamatosan áramolni fog.
 
Ki akar milliomos lenni? kérdezi a népszerű TV-show műsorvezetője, valamint Cole Porter dala a High Society c. filmből. Válaszod természetesen az, hogy Én!
 
Szeretnénk megváltoztatni a nézetedet erről a dologról. Amire valójában szükséged van, az nem maga az egymillió, hanem az a készpénzáramlás, amelyet az egymillió generálni képes a számodra. Amit birtokolsz, az messze nem olyan fontos, mint az általa biztosított készpénzáramlás.
 
Egy befektető ismerősünk ötmillió dollár értékű portfoliót vásárolt, bérbe adható ingatlanokból, amelyeket hárommillió dollár jelzálog terhelt. Multimilliomos volt, nem igaz? Ő maga legalábbis így gondolta. Sajnos azonban nem úgy vásárolt, ahogy egy Hétvégi Milliomosnak kellett volna. Több ingatlanán változó kamatozású jelzálog volt, és ennek következtében a fizetendő összeg az irányadó kamatlábtól függően változott. Amikor a kamatláb emelkedni kezdett, a havonta befizetendő összeg kezdte elnyomni a cash-flow-t. A növekedés tovább tartott, már képtelen volt fenntartani ingatlanjai jó állapotát, és a bérlők egymás után elköltöztek. Nőtt az üres lakások száma, ami tovább fokozta a problémát. Megpróbált néhány ingatlant eladni, hogy némi készpénzhez jusson, de csak olyan vevőket sikerült találnia, akik alkalmi vételekre vadásztak, és még annyi pénzt sem akartak a házakért fizetni, amennyi adósság azokat terhelte. Végül mindent elveszített, és újra kellett kezdenie az egészet. "Ekkor tanultam meg" - mondta nekünk -, "hogy nem az számít, hány ingatlana van az embernek. Ha az ingatlan nem termel annyi cash flow-t, hogy képes legyen eltartani saját magát, és megmenteni engem az infláció kockázatától, akkor elvesztem."
 
A Hétvégi Milliomos program nem arra fókuszál, hogy hány ingatlanod van, hanem arra, hogy ami van, az mekkora készpénzáramlást képes generálni. Ha sok ingatlanod van, az jó lehet arra, hogy elhencegj vele a sarki bárban, de valójában az számít, hogy mennyi pénzed marad hónapról hónapra, miután valamennyi számládat kiegyenlítetted.
 
Ez tehát dióhéjban, amit ezzel a könyvvel meg szeretnénk tanítani neked. Megmutatjuk, hogyan vásárolj bérbeadásra szánt ingatlanokat  úgy, hogy valamennyi költségüket fedezni tudjad, jó karban tarthasd azokat, és vissza tudd fizetni a jelzálogkölcsönöket 15 éven belül. Később, amikor az ingatlant nem terheli jelzálog, a bérleti díjból már csak az ingatlan fenntartására kell költened, a többi pénz pedig teljes egészében a tiéd marad.

 
Első ingatlanod vásárlásánál valószínűleg így morfondírozol magadban: "Mikor fogok végre meggazdagodni? Hisz csaknem teljesen a padlón vagyok, miután kifizetem valamennyi számlámat!" Türelem, türelem, türelem! Ezen a ponton éppen ez a játék lényege. Ha induláskor éppen csak egyenesben maradsz, és fizeted a jelzálog törlesztő részletét, az csaknem olyan, mintha a megtakarítási számládra fizetnél be hónapról hónapra. Ingatlan esetében azonban hamarosan tapasztalni fogod, hogy az inflációval a bérleti díjak növekednek, és nem sokkal indulásod után először 25, majd 50 dollárral többet fogsz beszedni havonta. Ez kezdetben nem tűnik soknak, de ha az extra jövedelmed mellett azt is figyelembe veszed, hogy a havonta befizetett pénzből egyre nagyobb a hiteltörlesztés aránya, míg végül a jelzálog teljesen elfogy, és megérted, hogy a készpénzáramlás életed végéig folytatódni fog, egyre jelentősebbnek érzed majd. Ami kis csermelyként indul, néhány év alatt folyóvá válik, amelyből végül folyam lesz, amikor az ingatlanról lekerül a jelzálog, és szinte az egész bérleti díjat megtarthatod.

Ha évente csupán egyetlen ehhez hasonló házat veszel, 15 éven belül visszavonulhatsz, és kényelmesen meg tudsz élni 15 ingatlanod bérleti díjaiból. Ha minden ingatlanod csak 1000$-t hoz havonta, az már havi 15 000$ készpénzáramlást jelent, amely évente 180 000$ bevételt tesz ki. Emlékezz rá, hogy ha az ingatlant jelzálog már nem terheli, a bevétel zöme a tiéd marad, amit vagy felélsz, vagy további befektetésekbe kezdesz. Összehasonlításul: éves 180 000$ jövedelemhez 3,6 millió $-t kellene elhelyezned a bankban, évi 5%-os kamatra.

 
Úgy gondoljuk, nem fogsz megelégedni évi egy ház vásárlásával, ha egyszer már nekifogtál, és szereztél némi tapasztalatot. Az évi egy házról szóló példával csupán azt akartuk illusztrálni, hogy a Hétvégi Milliomos program olyan reális terv, amely hozzásegít ahhoz, hogy lassan meggazdagodj, nem csupán egy trükk, gyors meggazdagodás címszóval.
 
Nem túl nehéz évente egy ingatlant megvásárolni? Egyáltalán nem! Ezt simán meg lehet tenni hétvégeken és szabadidőben, különösebb izzadság nélkül. Ehhez öt dologra van szükség, amelyeket itt most csak röviden felsorolunk, de könyvünk további részében ezek bővebben is kifejtésre kerülnek.

 

• Szükséges, hogy megtanuld, és alaposan megértsd a Hétvégi Milliomos programot.
• Sok időt kell eltöltened azzal, hogy megismerd a helyi ingatlanpiacot. Megmutatjuk, hogyan célszerű ezt csinálni.
• Elég bátornak kell lenned ahhoz, hogy minél alacsonyabb árakon tegyél ajánlatokat az eladóknak, amíg csak nem lesz ez természetes és kényelmes a számodra. Szisztematikusan végigvezetünk ezen a folyamaton, amíg elegendő önbizalmad nem lesz ahhoz, hogy ezt nyugodtan megtegyed.
• Meg kell értened, és gyakorolnod kell a különféle tárgyalási technikákat, amelyeket be fogunk mutatni.
• Tanulmányoznod kell az ajánlatok felépítéséről szóló fejezeteket, amíg nem jutsz el azok alapos megértéséig.

 

Ha tanulmányozni kezded a felsorolt témaköröket, és átviszed az ott megismert eszméket és alapelveket a gyakorlatba, önbizalmad nőni fog, és ez megváltoztatja majd egész pénzügyi jövődet, és hozzásegít ahhoz, hogy Hétvégi Milliomos légy.
 
Nagyon jól érzed majd magad, miközben ezt teszed, hiszen úgy lehetsz Hétvégi Milliomos, hogy közben nem ártasz senkinek, sőt még másoknak hasznára is leszel:

• Szolgálod a bérlőidet azzal, hogy lakást biztosítasz nekik.
• Jót teszel az eladóval, mert segítesz megoldani a pénzügyi gondjait.
• Szolgálatot teszel a közösségnek azzal, hogy a magánszférában biztosítasz lakásokat, és ezzel gondot veszel le a kormányról.
• Városodat és megyédet ingatlanadóval támogatod.
• Jövedelemadó fizetésével szolgálod az államot.

Ezzel a folyamattal tehát jót teszel másokkal, és közben még meg is gazdagodsz. A Hétvégi Milliomossá válás olyan cél tehát, ami megéri a fáradságot!

 
Ha szeretnéd részletesen megismerni Mike Summey befektetési titkait, aminek köszönhetően több mint 700 ingatlant vásárolt és birtokol ma is, és rendszeresen vásárol továbbiakat, hogy élvezve a belőlük származó készpénzáramlás okozta szabadságot, ez a fantasztikus két könyv nem hiányozhat a könyvespolcodról.